Trabajando y Ganando con Opciones en Bienes Raíces

Originalmente había pensado en dejar este articulo como un bono especial en mi libro sobre inversión bienes raíces, sin embargo considero que es mejor que este disponible para todos los lectores que realmente quiera ir a lo profundo de una de las estrategias inmobiliarias mas lucrativas que hay,  Aquí te dejo este sensacional articulo que te llevara paso a paso, con ejemplos de  la vida real, en la ruta para usar las opciones en tu camino a la libertad financiera.

Opcion de Compra y de Arrendamiento

Trabajar con opciones puede ser una de las partes mas emocionantes y lucrativas de tu labor como experto en bienes raíces, por así decirlo, es la llave para multiplicar tu dinero varias veces en un periodo corto de tiempo.

Que es una opción? puedes encontrar muchas definiciones pero a mi me gusta mantener las cosas sencillas así que usare la siguiente definición:

Un contrato de opción te da a ti la posibilidad de hacer algo y a tu contra-parte la obligación de hacerlo si tu lo decides.

En otras palabras, es un contrato donde tu puedes decidir hacer o no hacer el trato pero la otra parte esta obligada, en una compra tu firmas el contrato y tienes un periodo de tiempo, por ejemplo 60 días, para decidir si compras o no, si decides no comprar no pasa nada, el contrato se termina sin obligación para las partes, pero si decides comprar el vendedor no puede decir que no te vende, el ya tomó la decisión de venderte cuando estuvo de acuerdo a los términos de la opción.

No es algo tan complejo, pero tampoco es tan sencillo, de hacer por eso esta al final del libro como un capitulo especial y esto es porque para hacerlo necesitas desarrollar muchas de las habilidades que vimos de manera previa.

Para trabajar opciones necesitas,al menos, lo siguiente:

1.- Cierto nivel de tolerancia al riesgo
2.- Algo de capital que no te haga falta, es decir un monto de capital que en el peor de los casos puedas pagar como pena convencional por no hacer un trato, cuanto capital depende del nivel de operación que quieras manejar, puede ser desde 50 mil -100 mil pesos para operaciones medianas.
3.- La habilidad del localizador, para buscar y perfilar predios buscándoles un cliente especifico
4.- la habilidad del negociador, para convencer al propietario de opcionarte el predio por el tiempo que necesites para armar el negocio.
5.- la habilidad del networker, para conocer o contactar al cliente o clientes al que le quieres ofrecer el predio en un periodo de tiempo suficiente para armar el negocio
6.- la habilidad de “raise capital”, si no tienes el dinero necesitas alguien que pueda ir contigo en el proyecto, alguien que pueda poner el capital inicial y alguien a quien le interese fondear el proyecto completo, puede ser la misma persona o institución o pueden ser 2 o mas entes diferentes ya que como veras mas adelante el nivel de apetito al riesgo de estos 2 elementos es muy diferente.

Para no hacerlo mas confuso vamos a ver algunos ejemplos de uso de opciones, pueden ser de compra o de arrendamiento, aunque el mecanismo es el mismo las razones y motivos detrás de cada proyecto son muy diferentes.

Caso de estudio 1: Opción de compra de una casa

Entre las actividades que muchos expertos en bienes raíces desempeñan, una de las mas populares es lo que en ingles se conoce como flip a house, lo cual es comprar una casa en malas condiciones, en ocasiones directo del propietario/usuario o en ocasiones de instituciones financieras que desalojaron a los propietarios por no cubrir con los pagos de la hipoteca, remodelar la casa y venderla rápidamente para conseguir una utilidad en la venta.

Vamos a suponer el siguiente escenario:

Compras una vivienda para remodelar y estas en medio del proceso de remodelación, tu plan es terminar en un mes los trabajos para poner la casa en el mercado y venderla en un periodo de un mes, que es lo que normalmente te toma vender ese tipo de casas.

Recibes una llamada de tu agente inmobiliario que te informa de una casa en venta con la que se puede hacer el mismo proceso que estas haciendo, sin embargo tu:

1.- estas totalmente invertido en tu proyecto actual y no dispones del capital para la compraventa

2.- Si tienes el capital, pero todo tu equipo de trabajo esta concentrado en la remodelación actual y no te gustaría tener que utilizar proveedores nuevos a los cuales no conoces, recuerdas que parte importante de tu exito es que tu equipo hace el trabajo de una manera impecable

Ante esta situacion tu puedes optar por dejar pasar la oportunidad, ya en el futuro veras donde conseguir otra casa para remodelar

Pero también puedes decidir ir a ver la casa, después de todo no es sencillo en este mercado encontrar proyectos que sean viables para mi modelo de negocio.

Vas a ver la casa y ah sorpresa!!! claro que la quieres comprar, es una gran oportunidad, no requiere gran trabajo, con algunas modificaciones menores puedes hacerla lucir hermosa y la ubicación es de esas por las que los clientes se pelean.

Ahora el tema es, como le hago, no tengo el dinero!!!

Pero tienes una opción en las opciones.

Asi que le pides al propietario que te de una opcion de compra de 3 meses, que es lo que tu necesitas para terminar tu proyecto actual, el precio de la vivienda es de $1’000,000 de pesos, asi que tu le propones lo siguiente

1.- le pagas full price a cambio que te de los 3 meses de tiempo para cerrar la operación
2.- firman una opción de compra, lo cual te permite tener la seguridad de que cuando termines tu proyecto actual la casa estará a tu disposición
3.- fijas un pago de $50,000 pesos a la firma del contrato de opcion de compra, si compras la casa te lo tomaran a cuenta del valor total, si no compras la casa el propietario mantendra ese dinero para el como compensacion por el tiempo que tuvo su casa fuera del mercado

Así que una vez firmada la opción de compra regresas a tu proyecto original, sabiendo que ya tienes listo el siguiente proyecto en el cual trabajaras y que mantendrás ocupado a tu equipo, evitando los tiempos muertos que tan costosos son para cualquier negocio.

En 3 meses vendes la casa actual y compras la nueva, el vendedor esta feliz porque consiguió full price, tu agente inmobiliario esta feliz porque te llevo otro buen negocio, estas satisfecho y ya le pediste que te mande otra casa, tu equipo esta feliz por que siguen trabajando y tu estas feliz porque aseguraste un proyecto rentable para tu negocio.

Vamos subiendo la complejidad

Caso de Estudio 2.- opción de compra o arrendamiento para abrir una nueva sucursal

Tu negocio esta funcionando muy bien y ha llegado el momento de expandirse, ya viste varias opciones y no sabes por cual decidirte, ademas estas preocupado de que al terminar tu análisis y elegir una ubicación esta ya no este disponible, resultando en tiempo y dinero perdido.

Aquí también puedes usar las opciones

Estas negociando con el propietario y le explicas que tienes necesidad de correr varios análisis previos para poder decidir y aprobar tu nueva sucursal, así que le pides que te firme una opción de arrendamiento, en la cual el se compromete a reservarte un lugar en el proyecto comercial por un cierto periodo de tiempo para que termines tu análisis.

Así que firmas una opción de arrendamiento, el propietario te concede un espacio de 30 días para que termines tu proyecto, dependiendo de tu negociación puede ser que no tengas que dar dinero a la firma de la opción, si sabes vender la idea de que tu negocio va a beneficiar al mix de renteros de la plaza, que realmente estas interesado en entrar al proyecto, pero que realmente necesitas ese tiempo para decidir

Ya con el espacio asegurado, puedes terminar tu estudio de mercado, validar el potencial de ventas, si esto es satisfactorio pasas a la etapa de elaboración del proyecto de construcción/remodelación de tu sucursal y finalmente costeas todo.

Si las ventas esperadas son satisfactorias y los costos de la inversión muestran que vas a tener un retorno de inversión aceptable notificas al propietario de la plaza comercial que todo esta alineado y que vas a firmar el contrato de arrendamiento.

Si no son satisfactorios no quiere decir que no vas a hacer el proyecto, aquí es importante acercarte al desarrollador de la plaza y mostrarle los resultados de tu análisis, probablemente el te pueda indicar u ofrecer algún beneficio que permita que abras tu sucursal, puede ser desde un descuento en la renta, o que el haga algunas de las adecuaciones que tu necesitas o te de algunos meses sin pago de renta para que estabilices tu negocio, recuerda que lo que el quiere es un negocio que dure muchos años como inquilino

Si no se pueden poner de acuerdo simplemente no firman el contrato de arrendamiento y tu buscas otra opción que si cumpla tus requerimientos.

En este caso el uso de la opción de arrendamiento reduce el riesgo de abrir una sucursal que no sea financieramente viable.

Quieres algo mas complejo?

Caso 3 de Estudio, Opción mas apalancamiento en un desarrollo comercial pequeño

Poder hacer un proyecto como este que vamos a describir es una habilidad que muy poca gente tiene y es la llave a una manera de generar utilidades que están fuera del alcance de la mayoría de las personas

Vas a tener que poner de acuerdo al menos a las siguientes personas/empresas

1.- Propietario del terreno
2.- Cliente comercial que quiera rentar el terreno
3.- Inversionista Institucional

Voy a describir el proceso de la manera mas sencilla posible, aunque este proceso se puede volver complejo y cada una de las partes del proceso son en si mismas materia de estudio y hasta podríamos escribir un capitulo de cada una.

1.- Utilizando tu habilidad de localizador detectas un terreno ideal para una tienda de conveniencia, el terreno no esta en venta, así que te abocas a localizar al propietario.

2.- Localizas al propietario, le informas que te dedicas a los bienes inmuebles y que te interesa el terreno de su propiedad, el propietario acepta venderte el predio y tu le pides un plazo de 60 días para hacer la compra, digamosle que es el tiempo que necesitas para conseguir el crédito del banco para la compra.

3.- Firmas un contrato de opción de compra y aseguras el tiempo para armar el proyecto

4.- Suponemos para este caso que el predio cuesta $1 Millón de Pesos y tu le diste al propietario el 10% del valor como señal de trato

5.- Tomas la documentación del predio, el plano y preparas una mini-presentación del mismo, la cual envías a los 3-4 clientes que tienes en mente para el proyecto

6.- Excelente, uno de ellos te contesta y te indica que le interesa rentarlo para poner una de sus sucursales, tu te citas con el para negociar el predio.

7.- Negocias con el cliente y te hacen una oferta de arrendamiento de $10,500 pesos mensuales por tu terreno, que todavía no es tuyo pero que ya tienes opcionado.

8.- Con tu carta oferta del cliente y tu carta opción del propietario agendas una cita con un inversionista institucional, puede ser un fondo de inversión, un inversionista individual o una familia que invierte en proyectos ya armados y con bajo riesgo, no especulativos.

9.- Obviamente tu proyecto les interesa, el predio es bueno y el cliente también, así que negocias vendérselos a una tasa de rendimiento del 10 % anual, es decir tus $10,500 pesos mensuales equivalen a un valor comercial por tu proyecto de $1,260,000 pesos.

10.- Notificas al propietario del terreno que vas a ejecutar la opción de compra y que se va a escriturar a nombre de quien tu le indiques, en este caso el inversionista que te compro el proyecto

11.- Firmas la compraventa, tu recibes $1,260,000 pesos por una operación de $1,000,000 y tienes un 26% de utilidad por tu visión, correcto?

NO, no es correcto, tu solo invertiste $100,000 pesos y eso te dejo tus $100 mil mas $260 mil de utilidad en la bolsa, así que tu utilidad fue de un 260% en menos de 3 meses.

Es algo sencillo de hacer? No

Es algo que se puede hacer? Definitivamente si

Para poder lograr esos retornos de inversión es necesario que desarrolles todas las habilidades que describí al principio del capitulo, algo que es altamente recomendable y que acortara muchísimo tu curva de aprendizaje es que busques a alguien que ya hace este tipo de operaciones y consigas que se convierta en tu mentor, o al menos que te integres a trabajar con el y puedas aprender de alguien que ya lo hace.

 

El mundo inmobiliario es realmente interesante, si crees que este articulo le puede ser de utilidad a alguien mas, por favor compártelo con tus amigos y followers, puedes dejarme un comentario y también te puedes suscribir a mi blog, dejándome tu nombre y correo en el formulario al lado derecho de a pagina.

 

Te mando un abrazo

David Parra

Experto en Bienes Raíces Comerciales

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