Sale and Leaseback, Estrategia Inmobiliaria

Que es un Sale And Leaseback? Este es uno de los términos que como experto inmobiliario debes de conocer, en este artículo te explicare que es y te mostrare un caso practico donde se puede usar esta estrategia.

 

Sale And LeaseBack

La definición es muy sencilla, Sale and Leaseback es una transacción financiera donde una parte vende un activo y en el mismo acto lo renta a largo plazo, por tanto sigue haciendo uso del activo aunque ya no es dueño del mismo

 

En español el término no se oye tan rimbombante, es una Venta con Arrendamiento Posterior y aunque, como su definición lo indica, es un término financiero se usa ampliamente en el área de bienes raíces, básicamente es que una persona o empresa vende a otra una propiedad y se la renta en el mismo acto, pueden haber varias razones detrás de esto, siendo la mas común que la empresa propietaria necesita liquidez para mantener o crecer su operación y se deshace de activos, se capitaliza y sigue usándolos como arrendatario.

Puede ser que no te haga mucha lógica, es por eso que aquí te presento 2 casos prácticos de operaciones de Sale and Leaseback.

Escenario 1.- Inyección de Liquidez

Cartonera de la Silla es una empresa que se dedica al reciclaje de materiales de cartón y que tiene una planta propia con capacidad instalada para reciclar 100 toneladas de material al mes gana una licitación que le requiere duplicar su capacidad, es decir necesita poder procesar 200 toneladas de materiales al mes.

Su primera opción pudiera ser conseguir financiamiento con la banca comercial, sin embargo en el pasado enfrentaron problemas de liquidez que les afectaron con su historial crediticio, la situación ya se supero pero no son capaces de conseguir financiamiento de manera rápida y con tasas atractivas para su proyecto, ante esta situacion su asesor inmobiliario les propone hacer un sale and leaseback.

Se ponen en contacto con inversionistas interesados en el negocio y finalmente deciden hacer la siguiente operación con uno de ellos.

1.- Cartonera de la Silla vende su planta a un grupo de inversionistas privados en $10 millones de pesos

2.- Cartonera de la Silla renta la planta a una tasa del 8% del valor de venta de la propiedad, es decir $66,666.67 pesos mensuales mas Iva

3.- En un arranque de inspiración su asesor inmobiliario obtiene para Cartonera La Silla una opción de re-compra del predio al año 5 a un precio pactado, es decir si Cartonera de la Silla así lo decide, en el año 5 puede re-comprar su planta

Cartonera de la Silla obtiene la liquidez que necesita, duplica su capacidad de producción y las utilidades tiene un incremento sustancioso.

 

Escenario 2.- Estrategia de Seguridad

Luis es un restaurantero exitoso, de la nada ha logrado conformar una cadena de 5 restaurantes con locales propios en los principales centros comerciales de su ciudad, su marca “Pollitos Felices” es sumamente reconocida en toda la región

Como todo crecimiento acelerado, hay un poco de desorden administrativo, así que es tiempo de poner la casa en orden y una de las cosas que hay que hacer es que los locales comerciales y la operación de restaurante estén en sociedades diferentes, así si el restaurante sufre alguna demanda o perdida los activos no está en riesgo ya que la operadora del restaurant no es dueña de los locales

Esta es la estrategia:

1.- Luis constituye una inmobiliaria y la fondea con dinero de su patrimonio, que tomo de sus utilidades en el restaurant, digamos que la llama ¨Pollitos Inmobiliarios Sa de CV

2.- Se lleva acabo una operación de Sale and Leaseback entre “Pollitos Felices Sa de CV” y ¨Pollitos Inmobiliarios SA de CV” donde la primera vende y la segunda compra los inmuebles, al mismo tiempo la operadora le renta los locales a la inmobiliaria

3.- Ahora los patrimonios esta separados y Luis esta tranquilo de saber que si algo pasa en el restaurant, sus acreedores no podran accesar al patrimonio inmobiliario de el y su familia

Existen otras posibles razone para usar esta estrategia de Venta Con arrendamiento posterior, pero creo que estos 2 ejemplos te sirven de base para entender de que se trata y poder aplicarlo en tu camino a convertirte en experto inmobiliario.

En artículos posteriores hablaremos de mas estrategias, mientras tanto te pido lo siguiente:

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Te mando un abrazo y nos vemos en la siguiente estrategia inmobiliaria

 

David Parra

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