Costo de Oportunidad, Como Aplicarlo en Bienes Raíces?

Costo de Oportunidad

El Costo de Oportunidad es uno de los términos más interesantes a la hora de evaluar un proyecto inmobiliario.

Basicamente se refiere a aquello de lo que un agente se priva o renuncia cuando hace una elección o toma una decisión

La definición completa sería la siguiente: “la pérdida de potencial de ganancia de otras alternativas cuando se elige una alternativa”

La eterna pregunta es:

¿Qué porcentaje de retorno es razonable para invertir o no invertir en un proyecto? Alguien puede decir 12%, otro puede decir 6%, la pregunta es, quien tiene razón?

Ambos y Ninguno

Lo que se tiene que tomar en cuenta es el costo de oportunidad, es decir; si invierto en este proyecto ya no puedo invertir ese dinero en otra cosa, cuanto me da de rendimiento esa otra posibilidad? 18% anual? Entonces mi proyecto inmobiliario debe de darme mas de ese 18% para que valga la pena invertir en el.

Veamos algunos ejemplos para entenderlo mejor

Supongamos que tienes un ahorro que has acumulado a lo largo de los años, al principio no te preocupabas mucho por maximizar tu retorno de inversión, pero ya tienes una cantidad razonable, como que ya es hora de que pongas tu dinero a producir. Obviamente sabes que los inmuebles son fuente de riqueza así que empiezas a buscar entre tus conocidos quien te pueda asesorar al respecto.
Encuentras una torre de departamentos en preventa, cerca de una zona industrial con mucho crecimiento y donde se ve que los departamentos se rentan con relativa facilidad, así que decides empezar a hacer números.

Costo del departamento: $1 Millón de Pesos
Las rentas en la zona oscilan en los $ 7 mil pesos mensuales u $84 mil pesos anuales, esto es un 8.4% de rendimiento anual

El banco te ha estado dando nada, pero piensas que puedes invertir en Cetes y tener un 3% de rendimiento anual, este es tu costo de oportunidad, si inviertes en el departamento no podrías invertir en los cetes y te perderías de ese 3% de rendimiento.

En este escenario es una mejor inversión comprar el departamento, ya que el rendimiento esperado es más alto que tu costo de oportunidad.

Segundo Escenario:

Estas a punto de comprar el departamento, y repentinamente conoces a otro experto inmobiliario que te muestra un proyecto de local comercial, misma inversión pero un ingreso por renta de $10,000 pesos mensuales o $120 mil al año

12% de retorno anual

Este 12% se convierte en tu nuevo costo de oportunidad, si compras el departamento ya no puedes comprar el local comercial, en este caso es mejor que compres el local ya que es una mejor alternativa de inversión que los Cetes y que el departamento

Obviamente estos ejemplos están simplificados, hay que agregar mas detalles al análisis pero sirven para ilustrar el concepto de costo de oportunidad.

Recuerda:

El costo de oportunidad aplica cuando tienes por un lado tu proyecto inmobiliario y por otro lado tienes otra alternativa para invertirlo y es el modo más sencillo y eficaz de saber si un proyecto de inversión inmobiliaria vale la pena.

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Un abrazo

David Parra
David@davidparra.com

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