5 mitos de la inversion en bienes raices -2a Parte

En un articulo anterior te hable del inicio de la serie 5 mitos de la inversión en bienes raíces, ahí vimos el primer mito, en esta segunda parte hablaremos de los otros 4 mitos que quedaron pendientes.

5 Mitos de la Inversion Inmobiliaria

Mito #2 NECESITO “MUCHO” DINERO PARA INVERTIR EN BIENES RAÍCES

Algo muy atractivo al invertir en bienes raíces es que es muy facil apalancarse para adquirirlos, los Bancos y demás instituciones crediticias estan deseosas de prestarte dinero para que adquieras bienes raíces, no te prestaran dinero para invertir en la bolsa pero el Bien Raiz es considerado una inversion de poco riesgo y es muy facil que puedas obtener un apalancamiento desde 5 a 1 donde ponees el 20% del precio como enganche y el banco te presta el resto, hasta 20 a 1 donde solo pones el 5% del valor del inmueble y el banco te presta el restante 95%, es decir que puedes adquirir una vivienda de 1 Millon de pesos con $50 mil pesos de enganche y $50 mil pesos no es una gran cantidad comparado con el monto total de Inversion.

Hay mucho de cierto en la frase que dice que si el proyecto es bueno el dinero vendra solo, si tus referencias bancarias no son buenas, siempre puedes acceder a un autofinanciamiento o incluso buscar realizar una coinversion o financiamiento privado, en este caso asegurate de acudir a un profesiona inmobiliario de confianza que te pueda asesorar para conseguir el financiamiento o coinvertir con alguien que se dedique de manera profesional a ello; recuerda, siempre hay inversionistas a la caza de buenas oportunidades, si tu puedes convertirte en proveedor de esas buenas oportunidades estaras muy cerca de conseguir el capital que necesitas para llevar a cabo tus proyectos.

Mito #3 DEDICARSE A RENTAR CASAS Y DEPARTAMENTOS NO ES BUEN NEGOCIO

Esto es totalmente inexacto, incluso muchos se refieren a esto como “El Negocio de las Viudas” en un tono incluso despectivo

En esto como en todos los negocios la ganancia no se hace cuando vendes o en este caso,cuando rentas, la ganancia se consigue cuando compras, si la casa o departamento que adquieres con el fin de arrendar esta a valor o por encima del valor de mercado no habrá manera de que obtengas una utilidad razonable; necesitas adquirir a un valor por debajo del mercado o en una zona con una alta plusvalía esperada, lo cual es algo especulativo, para que puedas obtener excelentes retornos en tu inversión al arrendar casas o departamentos.

Conozco una persona que tiene cientos de departamentos para renta, el cual cuenta con un equipo para administrarlos y siempre esta a la búsqueda de nuevas oportunidades, si no fuera un excelente negocio esta persona no seria tan prospera y hace mucho tiempo que se hubiera desecho de esas inversiones.

Recuérdalo como un mantra: “LA GANANCIA SE OBTIENE CUANDO COMPRAS, NO CUANDO VENDES”

Mito #4 LOS ARRENDADORES SON PROBLEMATICOS Y RIESGOSOS

Si bien existe el riesgo de encontrarse un rentero problemático que se atrase con las rentas yo creo mas bien que somos los dueños de las casas y terrenos los problemáticos y riesgosos, necesitamos hacer una evaluación previa de a quien estamos entregando nuestra propiedad en arrendamiento, pedir referencias, solicitar depósitos y mes o meses de renta por adelantado e investigar, además es muy importante que ratifiquemos nuestros contratos de arrendamiento ante fedatario publico; a la hora de un problema con el arrendatario lo primero que se discute es la autenticidad de las firmas, al firmar de inicio ante notario nos evitamos problemas y podemos ejercer acción casi de manera inmediata y recuperar nuestra propiedad a la brevedad, ratificar un contrato es muy barato y sencillo, me ha tocado participar en la firma de contratos de arrendamiento con altos valores y el costo de la ratificación no es mas que un par de miles de pesos, para una propiedad pequeña puede ser tan barato como mil pesos o menos. Mas bien es nuestra indolencia e ignorancia en la materia la que nos puede meter en problemas.

Mito #5 TENGO TEMOR, SI COMPRO UN PREDIO Y RESULTA QUE ESTA EMPROBLEMADO PERDERE MI DINERO, NO HAY MODO DE ESTAR SEGURO

Si bien siempre existe riesgo al adquirir un inmueble existen varios modos de de mitigarlo.

Aunque poco conocidos existen seguros para la compraventa de inmuebles, son seguros que funcionan al revés que el resto de los seguros, es decir un seguro de Titulo te cubre por lo que sucedió antes de que compraras el predio y uno de gastos médicos te cubre por lo que pase después de que adquieras el seguro, el Tittle Insurance es complejo en su proceso debido a que solo son pocas las firmas que los ofrecen, básicamente lo que estas firmas hacen es analizar el predio y sus antecedentes y emitir una opinión legal respecto al predio, si ellos ven que el predio no tiene grandes riesgos visibles emiten y venden la póliza, si a primera vista detectan situaciones riesgosas en el inmueble no te venderán la póliza y, en estricto sentido tu no deberías adquirir el predio.

¿Cual es mi recomendación al respecto? Depende de que es lo que vayas a adquirir, si vas a comprar una vivienda o un lote ya sea o no con crédito hipotecario el Notario puede llevar a cabo una revisión sencilla que elimina los riesgos en el 99% de las ocasiones en mi opinión es mas que suficiente, si vas a adquirir algo mas complejo, como un terreno para desarrollar, o algún predio con antecedente ejidal o comunal muy reciente lo que yo te recomiendo es que te asesores con un abogado inmobiliario, una revisión muy sencilla de parte de ellos te permitirá eliminar la mayoría del riesgo.

Si sabes de alguien a quien este articulo le sea de utilidad por favor comparte con el este artículo, y si quieres saber mas acerca de inversión en bienes raíces por favor suscríbete a a mi blog, solo déjame tu nombre y correo y te estaré enviando información de cada articulo que este publicando.

Te mando un abrazo

David Parra

david@davidparra.com

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